Piano Casa Governo Berlusconi 2009
Guida al Piano Casa promosso dal Governo Berlusconi.
Notizie, informazioni, approfondimenti e commenti sul piano per l'edilizia che dovrebbe rilanciare il settore e, più in generale, l'economia, consentendo ai cittadini di aumentare la cubatura degli edifici, oltre a venire incontro alle classi più disagiate dando nuovi alloggi alle giovani coppie e alle categorie maggiormente in difficoltà.
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28 settembre 2009 - Il Sole 24 Ore - Dario Bellatreccia
La vera opportunità del piano casa
Negli ultimi tempi l'attenzione si è concentrata soprattutto sugli interventi di ampliamento degli edifici abitativi. In realtà, la possibilità di riqualificare il patrimonio edilizio italiano è legata soprattutto agli interventi di demolizione e ricostruzione.
Già nei primissimi giorni dopo la firma dell'intesa stato-regioni del 1° aprile, però, alcuni costruttori hanno evidenziato l'insufficienza di un premio di volume del 35%, quale quello concesso – in via ordinaria – per gli interventi di sostituzione edilizia. Altri hanno, invece, evidenziato la difficoltà di raggiungere le prestazioni energetiche dalle leggi regionali.
In realtà, se gli standard energetici sono ragionevoli – e il Dlgs 311/2006, richiamato da molte normative locali, lo è – la tecnologia è tutta disponibile, e comporta costi di costruzione non troppo distanti da quelli tabellati. Pur con tutte le differenze territoriali tra una regione e l'altra, valori indicativi di costo compresi tra i 1.000 e i 1.350 euro al metro quadrato sono plausibili per un fabbricato efficiente.
Viceversa, i vincoli di contesto possono giocare un ruolo determinante nel bloccare la fattibilità dell'operazione. Il rispetto delle altezze massime o delle distanze minime, di fatto, potrebbe impedire al costruttore di beneficiare interamente del bonus volumetrico. Anche se l'ostacolo maggiore, alla fine, rischia di essere un mero calcolo economico. Il bonus di cubatura, infatti, aumenta il valore di mercato dell'immobile in ragione del prezzo di mercato corrente nell'area in cui l'immobile è situato. Ma la "porzione aggiunta" deve ripagare una serie di altri elementi: la decostruzione, la corretta dismissione di tutti i materiali (che possono anche essere pericolosi, si pensi ad esempio alle vecchie coibentazioni in amianto), la totale ricostruzione, gli altri oneri derivati (urbanizzazione, reperimento degli spazio per parcheggi) e i rischi finanziari connessi all'operazione, che comunque ha un orizzonte di 18-36 mesi.
Per bonus del 35-40% in volumetria, pur con tutti i limiti di una generalizzazione, l'operazione ha senso economicamente in aree i cui prezzi di vendita sono nell'ordine dei 5.000 euro al metro quadrato. Nel caso di incrementi volumetri maggiori – previsti in casi particolari da alcune leggi – il prezzo di equilibrio si riduce indicativamente intorno ai 3.500-4.000 euro al metro quadrato.
Certo, va considerata anche la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali del 36% e del 55%, ma non la si può dare per garantita, perché vale solo in caso di fedele ricostruzione (si veda Il Sole 24 Ore del 31 agosto scorso).
Ovviamente ci saranno casistiche di edifici fatiscenti, inutilizzabili, che in questo contesto beneficeranno in un'operazione che andava fatta comunque, prima o poi, e che a questo punto riceve un'incentivazione. Ma per i fabbricati in utilizzo, in altre parole "vendibili sul mercato", il processo di demolizione-ricostruzione è praticabile soltanto a certe condizioni:
- quando avviene in aree sufficientemente pregiate, per le quali il prezzo di vendita elevato garantisca i ritorni dell'operazione;
- quando beneficia di incentivi extra (premi di volumetria oltre il 40%, detrazioni fiscali, piani integrati concordati con i comuni);
- quando il promotore del progetto non è un costruttore, che vuole rivendere l'edificio, ma un privato che lo ricostruisce per abitarci.
28 settembre 2009 - Eddyburg - Edoardo Salzano
Piano Casa: l'assalto bipartisan delle Regioni
Una recente polemica giornalistica ha ripreso le ragioni della critica al cosiddetto “piano casa” di Berlusconi, alla sua attuazione da parte delle regioni, all’atteggiamento subalterno rispetto ad esso da parte della “sinistra”. La tesi che è stata ribadita è sintetizzabile in quattro punti:
1) la proposta di promuovere l’ampliamento delle costruzioni esistenti non ha nulla a che fare con il problema della casa, che esiste ma ha bisogno di provvedimenti di segno radicalmente diverso;
2) quel "piano casa" è un grimaldello per scardinare il sistema di regole sul territorio (la pianificazione urbanistica) il cui fine è dirigere le trasformazioni del territorio verso finalità d’interesse generale, sostituendole con il rafforzamento della speculazione immobiliare;
3) in particolare, l’effetto principale del "piano casa" è proseguire la distruzione del paesaggio italiano e contrastare l’attuazione di quel "codice dei beni culturali e del paesaggio", che costituisce l’estremo tentativo di tutelare quel bene, d’interesse della Repubblica e perciò tutelato dalla Costituzione, che è il nostro paesaggio;
4) le regioni, e in particolare quelle amministrate dal centro sinistra, hanno avuto il grave torto di avallare la logica di quel "piano casa", di attuarla prima ancora che il governo trasformasse in norma statale le premesse dell’intesa con le regioni, accentuandone addirittura (come nel caso della Campania) gli elementi negativi, e comunque accettandone la logica perversa.
Il problema della casa esiste - Esso non dipende dal fatto che i volumi edificati siano inferiori al fabbisogno, ma dalla differenza tra il costo della casa e il prezzo che possono pagare quelli che di casa hanno bisogno (i giovani, la maggioranza dei lavoratori dipendenti, gli immigrati, per non parlare di quei "poveri" il cui numero sta aumentando sempre di più), dal fatto che le case in affitto sono in Italia molto inferiori a quanto sarebbe necessario per garantire una ragionevole mobilità territoriale, che gli alloggi a prezzi accessibili sono spesso distanti dai luoghi di lavoro e obblighino a stressanti trasferimenti da casa a lavoro.
Affrontare questo problema non ha nulla a che fare con il promuovere l’aumento di cubatura delle abitazioni esistenti (cioè con l’aumento del patrimonio di chi la casa l'ha già), e meno ancora con l’incremento delle cubature di alberghi o capannoni industriali. Richiederebbe un vasto programma di edilizia pubblica, finanziata dallo stato e realizzata su aree pubbliche, concessa in affitto a chi ha bisogno di abitazione, depurata dall’incidenza dell’incremento della rendita fondiaria. Quel programma che fu concepito e avviato negli anni Settanta e poi smobilitato a partire dagli anni Novanta. Di questo parleremo un’altra volta.
M’interessa invece riferire della recente polemica - Polemica nella quale sono stati ripresi temi ampiamente trattati su eddyburg.it. Essa è partita da un articolo di Salvatore Settis, il prestigioso direttore della Scuola normale di Pisa, autorevole presidente del Consiglio superiore dei beni culturali fino alle sue dimissioni pochi mesi fa. Settis ha ricordato che le regioni, a partire da quelle di sinistra, hanno attuato il "piano casa" proposto dal premier prima ancora che esso diventasse legge dello Stato, e che "l’aggiunta di volumetrie vietate fu l’oggetto dei condoni edilizi di Berlusconi deprecati dalla sinistra". Ma rileva che ora "le regioni “di sinistra”, sbandierando la dubbia etica del male minore, difendono il proprio piano-casa con un argomento miserevole: perché esso consente devastazioni minori di quelli delle regioni di destra". Ampliando il discorso Settis, che ha seguito con grande attenzione le vicende del Codice del paesaggio, rileva che "la convergenza fra governo e "opposizione" non è un caso, è il cuore del problema". E sebbene la nuova disciplina di tutela del paesaggio sia "in un Codice bipartisan, prodotto da due governi Berlusconi e da un governo Prodi non meno trasversale è stata la decisione di rinviarne tre volte l’entrata in vigore".
A Settis hanno risposto subito due esponenti delle regioni di centrosinistra, Maria Rita Lorenzetti dell’Umbria e Riccardo Conti della Toscana. Essi hanno difeso la loro anticipata attuazione dell’inesistente decreto del governo con due argomenti: Umbria e Toscana si sono sempre comportate bene nella difesa del paesaggio (e questo certamente è vero, ma non si comprende perché ora si debba mutare atteggiamento) e che la sinistra deve porre attenzione agli "edili che perdono il posto di lavoro" e tener conto della congiuntura economica. Che da una crisi come quella attuale si possa uscire ripristinando i meccanismi che l’hanno generata (la "bolla immobiliare" non è estranea allo tsunami che si è sollevato dagli USA) è veramente indice di miopia. Che rilanciare un boom edilizio basato sulla deroga ai piani urbanistici come quello che, nell’immediato dopoguerra e con ben altre motivazioni, devastò gran parte dei paesaggi italiani e rese invivibili le città, sembra davvero lontano da una politica "di sinistra", come ha osservato qualche giorno fa Sandro Roggio su l’Unità.
E' perciò credibile il rilievo che ha fatto su eddyburg.it Maria Pia Guermandi, quando ha osservato che la scelta delle regioni che si sono accodate al “piano casa” del premier è una scelta "culturalmente suicida" ed è "economicamente avventurosa, miope e arcaica", ma è probabilmente una scelta che i suoi promotori ritengono "elettoralmente redditizia". Che ci indovinino sembra dubbio; sono convinto che l’elettore che accoglie parole d’ordine e proposte "di destra" riterrà sempre che di esse sarà più efficace interprete un personale politico "di destra".
Non solo perciò è dannoso per il paese inseguire il governo nella sua politica di rilancio di un’edilizia di mera speculazione, ma non ha neanche senso attardarsi a proporre “piani casa” abborracciati, svincolati da quella visione ampia e programmatica che si affermò negli anni Settanta. Meglio tentar di "depeggiorare" i provvedimenti che le maggioranze di destra e di sinistra stanno promuovendo: come in Campania, dove la giunta Bassolino sta tentando di far passare la peggiore delle leggi finora varate, e come in Sardegna, dove la giunta Cappellacci sembra voler togliere a Bassolino il primato della legge peggiore.
24 settembre 2009 - Panorama - Renzo Rosati
Il piano casa secondo Giulio: “Creiamo ricchezza a costo zero”
“Il presidente del Consiglio, illustrando il piano casa a una delegazione qualificata di piccoli e medi imprenditori invitata a Palazzo Chigi, prese in prestito, come spesso fa, un modo di dire diffuso in Francia: ‘Quand le bâtiment va, tout va‘. Quando si costruisce, tutto va bene. Uno dei nostri interlocutori, un dirigente, gli rispose: ‘Presidente, io non parlo il lombardo come lei, però mi sembra in effetti un’idea fantastica’”.Oggi Giulio Tremonti ci scherza su, eppure riconosce che portare a casa questo risultato, per il governo, non è stata una passeggiata: “Abbiamo un assetto istituzionale che assegna alle regioni le competenze sull’edilizia, e poi frammentazioni di ogni tipo. Tra quando si è annunciato il piano e oggi che sta sulla rampa di lancio poteva anche esserci un calo di impegno e tensione politica, soprattutto disaffezione e disinteresse crescenti tra la gente. Per fortuna non è andata così”.
Il ministro dell’Economia ha un ruolo di primo piano nella partita ma attribuisce a Silvio Berlusconi l’idea e la forza persuasiva: “A noi ministri disse subito che bisognava usare il mattone come motore della ripresa economica. E non si è stancato di ripeterlo a tutti gli industriali e sindacalisti che incontra a Palazzo Chigi”.
Qualcuno vi ha criticato: libro dei sogni, Stato muratore anni Settanta, per non parlare delle accuse di scempio ambientale…
Ma via… Questa è l’esatto modello della riforma a costo zero fatta rimuovendo blocchi e burocrazia. È così che si creano insieme patrimonio e ricchezza diffusi.
Che cosa vi aspettate come ritorno?
Riforma a costo zero, ma appunto non a effetto zero. Il patrimonio edilizio nazionale, dove è previsto e per chi lo vorrà, aumenterà del 20-30 per cento. Poi bisogna aggiungere il valore della riqualificazione della proprietà, che migliora come standard abitativi, energetici e ambientali. Insomma, case più ampie, moderne ed efficienti.
Quanti posti di lavoro? Le cifre ballano: la Confartigianato parla di 100 mila, l’Associazione artigiani e piccole imprese di Mestre li stima addirittura in 745 mila, per un giro di 80 miliardi.
Ci sarà un incremento diffuso della produzione. Perché in questo settore l’effetto moltiplicatore è notevole e tutto interno: Italia su Italia. Per il 98 per cento le imprese del settore sono infatti nazionali, quasi tutte piccole e medie, e il loro indotto è diffusissimo: installatori di impianti elettrici, idraulici, progettisti. Certo, anche con gli incentivi sull’auto abbiamo avuto buoni risultati, ma solo tre auto su dieci sono italiane, anche se c’è un effetto di ritorno, perché molte case straniere spero si servano
di subfornitori nostri.
La casa è un pallino del centrodestra. Primo consiglio dei ministri, via l’Ici. Quei soldi potevano servire in tempo di crisi…
Guardi, noi le tasse sulla casa le togliamo, non le mettiamo. E questo perché la casa è da sempre al centro della nostra visione politica, la visione della società di proprietari. Una visione in cui la casa è la proprietà primaria. Se hai la casa, hai anche una percezione diversa della società, della vita, della famiglia.
La casa come grande paracadute sociale, assieme al risparmio?
Di certo la casa di proprietà è l’opposto del mondo dei subprime, dove prima ti illudono con i plusvalori inventati per spingerti a consumare a debito e poi la casa te la portano via. La casa di proprietà possiamo considerarla anche una forma di sicurezza sociale, un patto fra generazioni. Di certo non la vediamo
come una rendita. Altri lo fanno, noi no.
Carlo De Benedetti propone una patrimoniale per finanziare sgravi fiscali su stipendi e imprese. Patrimoniale che dovrebbe includere anche le seconde abitazioni.
Ho appena detto che noi le tasse sulla casa le togliamo, non le mettiamo.
La fase due riguarda la costruzione di nuove abitazioni per giovani e meno abbienti.
È quello che è iniziato con l’”housing sociale”. La mano pubblica sta partecipando attraverso la Cassa depositi e prestiti. Partecipano anche le fondazioni bancarie. E quindi avremo un’altra riforma a minimo costo ed elevatissimo ritorno.
La famosa economia sociale di mercato, a cui avrebbe invece dovuto provvedere la sinistra?
Grandi formule politiche a parte, è il proseguimento lineare di una strategia iniziata con il precedente nostro governo, con la legge “padroni a casa propria”. Una strategia che è proseguita con l’eliminazione dell’Ici, l’aiuto sui mutui, la conferma degli incentivi per le ristrutturazioni e il risparmio energetico. Ora arriva un piano che ha l’ambizione di permettere, per quanti più italiani possibile, una casa più ampia, migliore, di maggior valore. E di togliere, mai mettere, tasse e burocrazia.