Regione Veneto

Piano Casa Governo Berlusconi

 

 

8 marzo 2010 - ANCE

Piano casa: le regole poste dai Comuni

VENETO – LR n. 14/2009
Le esclusioni previste dalla legge
- edifici ricadenti all’interno dei centri storici
- edifici vincolati ovvero oggetto di specifiche norme di tutela
- aree dichiarate inedificabili;
- immobili anche parzialmente abusivi oggetto di ordinanza di demolizione;
- edifici aventi destinazione commerciale qualora gli interventi siano volti ad eludere o derogare le disposizioni in materia di programmazione, insediamento e apertura di strutture di vendite ecc.
Le prescrizioni previste dalla legge
Per la realizzazione degli ampliamenti la legge ammette anche interventi nei condomini purché nel rispetto delle norme del codice civile. In ipotesi di case a schiera l’ampliamento è ammesso qualora venga realizzato in maniera uniforme con le stesse modalità.
Le facoltà assegnate ai Comuni
I Comuni entro il 30 ottobre 2009 deliberano, sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico ed ambientale, se e con quali limiti applicare la normativa sugli ampliamenti e demolizioni e ricostruzioni con aumento di volumetria o superficie coperta.
I Comuni possono stabilire ulteriori incentivi di carattere economico in caso di utilizzo delle tecniche costruttive della bioedilizia o che prevedano il ricorso alle energie rinnovabili.

Comune Delibera
Venezia Anche in considerazione della peculiarità morfologica della città la delibera, oltre a confermare in linea generale le esclusioni già previste dalle legge la delibera specifica che gli interventi non possono essere realizzati in tutto il centro storico, nelle zone A del Lido e delle Isole sugli edifici considerati manufatti testimoniali della civiltà industriale.
Per l’ampliamento sulle case a schiera la delibera precisa che il requisito dell’uniformità di cui all’art. 2 co. 4 della legge regionale deve intendersi come necessità che sia preservata, in seguito all’ampliamento, la coerenza delle forme architettoniche. A tal fine prevede l’obbligo di estendere il progetto all’intero complesso edilizio attraverso la presentazione di una istanza edilizia comune da parte di tutti i proprietari delle unità componenti la schiera. L’istanza di ampliamento comune non è necessaria in caso di ampliamento della superficie interna, anche attraverso l’utilizzo del sottotetto, delle singole unità immobiliari.
La delibera impone poi il rispetto sia della normativa statale in materia di distanze e altezza sia delle disposizioni degli strumenti urbanistici comunali.
Nel caso in cui il PRG ammetta il cambio di destinazione d’uso la delibera consente che con un unico titolo abilitativo possa essere richiesto sia il mutamento sia l’ampliamento.
In caso di ricostruzione dell’edificio a seguito di demolizione totale non è ammessa la delocalizzazione a meno che non lo imponga il rispetto delle norme relative alla distanza da edifici, strade, ferrovie, linee di alta tensione, allevamenti, discariche ovvero il rispetto di ambiti tutelati ai sensi della parte terza del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).
Vicenza Diversamente da quanto previsto dalla legge regionale, il Comune non ammette deroghe alle disposizioni degli strumenti urbanistici comunali vigenti riguardanti le distanze dai confini, le distanze dalle strade, le distanze tra fabbricati. Non ammessi ampliamenti di annessi rustici se non in applicazione della L.R. 23/04/2004 n° 11. Per gli edifici residenziali in zona agricola l’intervento di ampliamento del 20% è calcolato sul volume urbanistico esistente nel limite massimo di assentibile di 160 mc. mentre per la demolizione ricostruzione è ammesso l’incremento del 30% ma entro il limite massimo di 240 mc.
Al fine di non aggravare il carico urbanistico non sono consentiti l'aumento e il frazionamento delle unità immobiliari, (ad esclusione di interventi riguardanti la “prima casa”), salvo la realizzazione di alloggi in locazione convenzionata o di una o più nuove unità immobiliari destinate ai familiari di primo grado o di secondo grado del richiedente.
Il mutamento di destinazione d’uso della porzione in ampliamento (non ammesso dalla legge regionale) è ammesso decorsi dieci anni dalla comunicazione di fine lavori (a tal fine dovrà essere prodotto atto unilaterale d’obbligo) salvo i casi in cui il cambio di destinazione d’uso sia compatibile e ammesso dallo strumento urbanistico vigente e sempreché ciò non comporti un carico urbanistico maggiore di quello determinato in sede di ampliamento.
Nei condomini l’ampliamento è ammissibile previa autorizzazione dell’assemblea condominiale; nel caso in cui non sia possibile realizzarlo in aderenza al fabbricato principale, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato a condizione che lo stesso abbia carattere accessorio e pertinenziale.
La delibera prevede ulteriori possibilità di usufruire della riduzione del 60% sul contributo di costruzione. Tale riduzione, infatti, oltre che sulla prima casa è applicata anche per gli interventi che comportano la realizzazione di unità immobiliari destinate a familiari di primo grado del richiedente nonché per gli interventi di ampliamento a destinazione residenziale che prevedano l’impiego di bioedilizia e/o l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili, pannelli solari o fotovoltaici.
La delibera contiene poi un elenco dettagliato di tutta la documentazione che è necessario allegare all’istanza di titolo abilitativo tra cui tra le altre cose anche la Dichiarazione in materia di terra e rocce da scavo.
Per quanto riguarda l’ambito dell’applicazione della legge la delibera aggiunge ulteriori limitazioni: i fabbricati di valore storico testimoniale, gli edifici novecenteschi e ottocenteschi, le palazzine Liberty, alcuni edifici rurali.
Rovigo Per quanto riguarda l’ambito di applicazione degli interventi la delibera esclude anche gli edifici dove vi siano attività industriali/artigianali rumorose, moleste, inquinanti,insalubri ricadenti in qualsiasi zona del PRG. Per le zone agricole precisa che la demolizione ricostruzione è possibile ma è subordinata alla procedura di cui all’Art.44 della LR 11/2004.
Viene chiarito che le “pertinenze” non sono cumulabili, ma alternative con gli interventi di ampliamento e demolizione ricostruzione.
Prescritto il rispetto della distanza minima assoluta di m 10 tra corpi di fabbrica.
Gli interventi di ampliamento (ad esclusione degli interventi destinati ad uso residenziale limitatamente alla prima casa) e demolizione ricostruzione sono subordinati al reperimento delle corrispondenti quantità di standard in relazione alle previsioni delle N.T.A. di PRG e secondo la destinazione dell’edificio e la zona territoriale omogenea nel quale ricade; qualora ciò non fosse possibile è ammessa la monetizzazione.
La delibera contiene poi un elenco dettagliato della documentazione che è necessario allegare alla Dia, quale, a titolo di esempio,: relazione statico‐strutturale sugli effetti dell’intervento in relazione all’edificio esistente nei casi di demolizione ricostruzione; per gli edifici a schiera, un atto di impegno sottoscritto da tutti i proprietari della schiera di accettare l’ampliamento richiesto anche da uno solo dei singoli proprietari e di provvedere ad effettuare l’eventuale futuro ampliamento, con le stesse modalità tipologiche e di uso dei materiali utilizzati dal primo richiedente; ‐ per le unità inserite in edifici condominiali, copia della delibera di assenso del condominio alla realizzazione dell’intervento o degli altri proprietari dell’edificio se il condominio non è costituito.
Verona Nel disciplinare le modalità di attuazione degli interventi nell’ambito del territorio comunale il regolamento del Consiglio pone una serie di condizioni. Qualora l’ampliamento riguardi case a schiera, è necessario presentare un progetto architettonico unitario sottoscritto da tutti gli aventi titolo. Il progetto assentito potrà comunque essere realizzato anche per parti purché corrispondenti alle singole unità edilizie che compongono la schiera, ammettendo inoltre tempi diversi per l’ampliamento di tali singole unità edilizie.
Con gli interventi di ampliamento è possibile il frazionamento in più unità edilizie rispetto a quelle esistenti ad eccezione degli ampliamenti eseguiti sulla prima casa a meno che le unità edilizie abitative aggiuntive vengano utilizzate dai familiari.
Gli aumenti in termini di volume o superficie coperta derivanti dall’applicazione della LR 14/2009 non incidono sul dimensionamento degli strumenti di pianificazione generale vigenti (PRG – PAT – PI), né comportano alcuna limitazione o variazione alle potenzialità insediative degli stessi; pertanto tali ampliamenti vanno considerati come indipendenti dal dimensionamento della strumentazione urbanistica vigente e ancorché calcolati sulle caratteristiche degli edifici esistenti, in aggiunta alle eventuali capacità insediative residue di piano.
Qualora l’ampliamento degli edifici esistenti riguardi superfici accessorie (quali ad esempio: poggioli, terrazze, porticati, ecc.), non costituenti volume edilizio o superficie coperta, operano per lo stesso le medesime percentuali ammesse per quest’ultimi. L’ ampliamento delle superfici accessorie non riduce quello ammesso in termini di volume o superficie coperta.
Infine, qualora sia necessario diminuire le distanze dal confine di proprietà, ciò è ammesso mediante atto di consenso registrato e trascritto tra gli aventi titolo interessati, in tutto il territorio comunale.
Per quanto riguarda l’ambito di applicazione della legge sono confermate tutte le esclusioni già da questa fissate. In più vengono fissate ulteriori condizioni per gli interventi relativamente a specifiche zone del territorio comunale come: gli ambiti dei parchi o per la formazione dei parchi e delle riserve naturali di interesse comunale; gli edifici ricadenti in ambiti strategici per la riqualificazione, riconversione e ristrutturazione delle aree produttive di Verona Sud; edifici che presentano caratteristiche di archeologia industriale; le Ville Venete, di cui al Catalogo ed Atlante del Veneto.
Treviso Molte le restrizioni poste dalla delibera. Oltre, infatti, a quelle già previste dalla legge sono stati esclusi gli interventi nelle zone D (produttive) zone F (servizi di interesse generale) e negli ambiti PIRUEA (programmi di riqualificazione urbana). Inoltre, gli interventi non possono essere realizzati su edifici situati nelle fasce di rispetto (es. cimiteriale, fluviale, impianti di depurazione) e negli ambiti vincolati; su edifici ubicati in ambiti di vincolo preordinato all’esproprio (ancorché decaduto).
Per quanto riguarda le condizioni per gli interventi (ad esclusione di quelli sulle prime case per cui non vi sono ulteriori prescrizioni) la delibera prevede che qualora l’ampliamento debba essere realizzato con la costruzione di un corpo edilizio separato, di carattere accessorio e pertinenziale, dovrà essere costituito un vincolo pertinenziale con l’edificio principale.
In caso di deroga alle distanze dai confini dovrà essere allegato l’assenso del proprietario confinante.
L’eventuale adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria deve essere assunto come atto unilaterale d’obbligo non dà diritto a scomputo dai corrispondenti oneri di urbanizzazione.
L’ampliamento delle case a schiera è ammesso a condizione che venga presentata un’unica istanza da parte di tutti i proprietari.
La delibera riduce poi del 10% le percentuali di incremento previste dalla legge per la demolizione ricostruzione.
Per tutti gli interventi di ampliamento alla Dia deve essere allegata una relazione firmata dal professionista abilitato con la quale siano messe in evidenza le criticità dell’edifico dal punto di vista sismico e si dimostri contestualmente che l’intervento è volto a migliorare le prestazioni strutturali dell’edificio originario in materia di normativa anti sismica.
Padova Innanzitutto, la delibera precisa che gli interventi disciplinati negli articoli 2 e 3 della legge (ampliamento e demolizione ricostruzione) devono essere intesi come aggiuntivi rispetto alla eventuale potenzialità residua del P.R.G. vigente.
E’ ammessa la deroga alle previsioni degli indici di edificabilità, altezze massime di zona e distacchi dai confini e tra fabbricati alle condizioni stabilite nella delibera stessa.
Con gli interventi di ampliamento è ammessa la formazione di nuove unità immobiliari. Sempre per tale tipologia di interventi la delibera richiede che se non sono ricompresi in zone soggette a PUA è richiesta la seguente dotazione di parcheggi: 1) per gli interventi residenziali che comportano aumento di unità immobiliari: almeno un posto auto privato, anche scoperto, di dimensione minima di 10 mq per ciascuna unità immobiliare; 2) per gli interventi a destinazione non residenziale comportanti aumento della S.L.P.: almeno 1 mq/2,5 mq. di nuova S.L.P. di parcheggi pubblici o di uso pubblico.
Gli interventi attuati mediante P.U.A. devono, invece, prevedere la dotazione di aree a servizi (standard) stabilita dalla L.R.11/2004 e/o dal P.R.G.
Per le strutture commerciali di vendita esistenti l’ampliamento, nei limiti fissati dalla legge, è consentito unicamente per i negozi di vicinato e le medio‐piccole nei casi di edifici a destinazione mista (residenziale, non residenziale) gli interventi di ampliamento devono rispettare, proporzionalmente, i limiti fissati dalla Legge.
La localizzazione dell’edificio ricostruito deve mantenere un rapporto con il suo sedime originario con esclusione quindi della possibilità di ricomporre il volume in altra posizione, anche nella stessa area di proprietà, fatti salvi eventuali scostamenti finalizzati al rispetto o al ripristino dei distacchi dai confini, dai fabbricati contermini e dalla strada.
Oltre agli ambiti di esclusione già indicati dalla legge la delibera elenca ulteriori aree o zone in cui gli interventi non trovano applicazione tra cui ad esempio gli edifici esistenti, esterni al centro storico, costruiti in data antecedente al 1942 che presentano elementi tipologici e/o particolari connotazioni di valore storico‐culturale, ovvero costituiscono un’unitarietà costruttiva e/o morfologica (stesso periodo, progetto unitario, identità di immagine).
In alcuni casi poi la presentazione della D.I.A per l’esecuzione dell’intervento può avvenire solo successivamente all’ottenimento di un parere positivo su progetto preventivo ovvero di un progetto architettonico unitario assentito da tutti i proprietari, in particolare per quanto riguarda le case a schiera e gli edifici composti da più unità immobiliari.
Gli interventi in zona agricola sono ammessi e possono prevedere la creazione di nuove unità immobiliari solo nel caso in cui siano destinate ad abitazione principale di parenti fino al II° grado del proprietario che ha nella stessa casa la propria abitazione principale; è comunque consentito l’ampliamento del 20% degli annessi rustici limitatamente a quelli legati alla conduzione del fondo.
Bassano del Grappa La delibera introduce ulteriori limiti e modalità applicative per la realizzazione degli interventi.
Precisa, innanzitutto, quali sono le aree e gli immobili esclusi dall’ambito di applicazione della legge. Chiarisce, inoltre, che gli interventi devono rispettare le norme di PAT/PRG/PI e regolamentari in genere, applicate in via ordinaria, fatte salve alcune specifiche deroghe. Tutti gli interventi devono, ad esempio, rispettare le altezze stabilite dal PRG/PI. Per i fabbricati residenziali è, tuttavia, consentito l'aumento dell’altezza in deroga a quella prescritta per la zona dal PRG/PI, fino ad un massimo di 1.50 ml.
Per attuare gli interventi di ampliamento, in edifici con più unità integrate o con tipologia a schiera con tre o più unità immobiliari, il progetto dovrà riguardare l’intero complesso edilizio con la finalità di preservare l'unitarietà dei caratteri stilistici e formali, inoltre nel rispetto delle norme del codice civile e del regolamento condominiale. Una volta rispettate le condizioni sopra citate gli interventi possono essere eseguiti anche singolarmente.
Non ammesso il trasferimento e la concentrazione di cubatura tra unità edilizie.
Previsti sconti sul contributo di costruzione: del 60% nel caso di edifici o unità immobiliari destinati a prima abitazione; del 20 % nel caso di interventi che prevedono la bonifica/rimozione di manufatti contenenti amianto.
Arzignano Per quanto riguarda l’ambito di applicazione degli interventi la delibera conferma in linea massima le previsioni della legge regionale fornendo al riguardo una precisa individuazione delle aree o edifici esclusi.
Detta, inoltre, una serie di indicazioni sulle modalità procedurali. In particolare chiarisce che, in caso di edifici composti da più unità immobiliari, l’intervento sulla singola unità può essere effettuato nel rispetto delle norme sul condominio negli edifici. A tale fine, la richiesta di intervento su ciascuna unità immobiliare deve essere accompagnata da apposita deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi anche un piano guida, finalizzato a garantire l’armonia e l’equilibrio architettonico di tutti gli interventi, nonché la valorizzazione dei caratteri architettonici del complesso. L’intervento è subordinato al parere favorevole della Commissione Edilizia Integrata. L’ampliamento su case a schiera è ammissibile solo qualora venga realizzato contemporaneamente (con un’unica istanza) e nello stesso modo su tutte le case della schiera. E’ possibile, tuttavia, attuare ciascun intervento in modo separato qualora lo stesso sia tale da non compromettere la conservazione dei caratteri architettonici del complesso edilizio. In tale ultimo caso, l’intervento è subordinata al parere della Commissione Edilizia Integrata.
E’ previsto l’esonero totale dal pagamento del contributo di costruzione nel caso del raggiungimento della certificazione energetica in classe B, o superiore, dell’intero edificio.
Conegliano La delibera conferma, in linea di massima, le esclusioni già previste dalla legge e detta una lunga serie di modalità operative per l’attuazione degli interventi sia di ampliamento che di demolizione ricostruzione.
Per quanto riguarda i primi chiarisce che, al fine di contenere il consumo di suolo, gli interventi sono ammessi nel rispetto del principio di continuità edilizia, sviluppata in sopraelevazione o in appoggio orizzontale al fabbricato esistente. Per mantenere un buon livello di qualità architettonica del patrimonio edilizio, gli ampliamenti che interessino edifici composti da più unità immobiliari organizzate con parti comuni, sono ammessi solo in presenza di un unico progetto unitario per l'intero fabbricato.
La delibera prevede la possibilità di ottenere un ulteriore ampliamento (10%) condizionato all'installazione di fonti d'energia rinnovabile per una potenza proporzionale alla superficie utile del fabbricato, fermo restando, ovviamente, il limite minimo di 3 Kwh previsto dalla legge regionale.
Per quanto riguarda la sostituzione edilizia, la delibera precisa che l’intervento di ricostruzione dovrà avvenire nel rispetto di alcuni parametri metrici delle vigenti NTA. Riconosciuta una percentuale d’incremento sino al 50% del volume esistente nell’ambito delle zone di riqualificazione di tipo, B2, e C1.2, nelle quali le norme vigenti consentono anche interventi di totale sostituzione edilizia. Non ammessa la cumulabilità fra gli interventi della legge regionale con quelli, anche se già eseguiti, previsti dalle N.T.A. per gli edifici unifamiliari.
Al fine di incoraggiare l’utilizzo delle tecniche di bioedilizia è concesso un ulteriore abbattimento del contributo di costruzione pari al 10% rispetto a quanto determinato dalla legge regionale.
Thiene Per quanto riguarda l’ambito di applicazione degli interventi la delibera conferma e specifica le esclusioni già previste dalla legge regionale.
Circa le modalità di attuazione degli interventi la delibera prescrive il rispetto delle NTA e del Regolamento Edilizio con riferimento alle distanze, requisiti igienico sanitari, requisiti degli ambienti interni; decoro degli edifici e degli spazi esterni. Previsto, inoltre, l’obbligo di reperimento dei parcheggi pertinenziali (ai sensi della L. 122/89) e del posto auto aggiuntivo in caso di aumento delle unità immobiliari (reperibile eccezionalmente all’interno). Richiesto anche il rispetto delle norme sulla stabilità e sicurezza delle costruzioni e quelle in materia di superamento delle barriere architettoniche. La percentuale di ampliamento del 20% può essere elevata di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3Kwh. Ammessa la cumulabilità con le vigenti previsioni di P.R.G., in particolare con art. 8 comma 3 delle NTA (aumento volumetrico di 50 mc in deroga).
Esclusa la possibilità di utilizzo di volumetria trasferita a terzi, da parte degli aventi titolo sull'unità edilizia ampliabile, autonomamente rispetto all'immobile oggetto di possibile ampliamento. Nelle zone agricole devono essere rispettate le tipologie originarie.
In caso di edifici composti da più unità immobiliari, gli interventi sulle diverse unità possono essere effettuati qualora la loro realizzazione sia unitaria e contestuale. Anche corpi accessori staccati (es. autorimesse) saranno ammessi solamente se aggregati in maniera organica e soggetti alla presentazione di unica istanza con progetto unitario e contestuale. L’ampliamento su case a schiera è ammissibile solo qualora venga richiesto contemporaneamente (con un’unica istanza) e su tutte le case della schiera. E’ possibile, tuttavia, attuare ciascun intervento in modo separato qualora lo stesso sia tale da non compromettere la conservazione dei caratteri architettonici del complesso edilizio. In tale ultimo caso, l’intervento è subordinato al parere della Commissione Edilizia Integrata ai sensi della L. R. 63/1994.
La delibera riconosce, infine, un’ulteriore riduzione del contributo di costruzione per gli interventi di cui all'art. 3 (demolizione ricostruzione).
Prevede altresì l'esonero dal pagamento del contributo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione edilizia di edifici ricadenti nel centro storico se l'intervento comporta l'attribuzione di un punteggio uguale o superiore a punti 1 secondo la metodologia di calcolo di cui alla DGRV 2499 del 4/8/2009.

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